Over de indicatieve huurprijzen

Wat is het doel van deze site?

Brussel telt verhoudingsgewijs veel huurders. Ons Gewest heeft ook een internationale uitstraling waardoor veel niet-Brusselaars gebruik maken van de huurmarkt. Veel betrokkenen kennen daardoor amper de realiteit van de huurprijzen in Brussel. Advertenties met huurwoningen zijn gemakkelijk te vinden maar het is lang niet evident om in die massa aan informatie zinvolle vergelijkingen te trekken volgens de buurt en de toestand van het onroerend goed.

De hoofdbedoeling van deze site is om het brede publiek een duidelijk beeld te geven van de huurprijzen in Brussel. Zo kunt u als huurder of verhuurder een betere inschatting maken van de gevraagde of de te bepalen huurprijs, rekening houdende met de markt en de eigenschappen van het pand.

Verder zullen de indicatieve huurprijzen ook gebruikt worden om een kader te scheppen voor een regeling van huurbijdragen aan mensen met een laag inkomen. Deze bijdrageregeling ligt momenteel nog ter studie maar zal het naleven vereisen van een correcte, niet-excessieve huur, waarvan het bedrag gebaseerd zal zijn op deze indicatieve huurprijzen.

Moet mijn huurprijs de indicatieve huurprijs volgen?

De indicatieve huurprijs is niet bindend, maar alleen maar richtinggevend. De Gewestelijke Beleidsverklaring van de Regering voorziet niet in het invoeren van geplafonneerde huurprijzen. 

Met uitzondering van de bijzondere wettelijke kaders (verhuur via sociale verhuurkantoren, sociale woningen, conventionele woningen), wordt het bedrag van de huur op de privémarkt vrij bepaald door de verhuurder.

Hoe worden de indicatieve huurprijzen bepaald?

De indicatieve huurprijzen die op deze site worden opgegeven berusten op de gecumuleerde gegevens van drie Observatiecentra van de huurprijzen (2012, 2013 en 2015). Die steunen op hun beurt op 8.400 enquêtes bij verschillende huurders. De gegevens werden daarnaast ook gecombineerd met de informatie afkomstig van ongeveer 170.000 energieprestatiecertificaten (EPB-certificaten). Het gaat dus om de reële huurprijzen die in de praktijk toegepast worden en door de huurders werden meegedeeld.

De 118 wijken die geïdentificeerd worden in de Wijkmonitoring werden onderverdeeld in 7 groepen op basis van de gehanteerde huurprijzen. Al die gegevens werden onderling getoetst en in een schema gezet waaruit de indicatieve huurprijzen naar voor komen, afhankelijk van de ligging van het goed, de staat waarin het zich bevindt en het aantal kamers waaruit het bestaat.

Vervolgens worden die indicatieve huurprijzen verhoogd of verlaagd met een forfaitair bedrag, afhankelijk van de specifieke comfort- of hinderindicatoren van de woning. Die indicatoren zijn gekozen op basis van de mate waarin ze de huurprijs beïnvloeden, hun statistische betrouwbaarheid en het gemak waarmee de partijen ze kunnen vaststellen.

Bovendien wordt een bonus toegevoegd aan de indicatieve huurprijs wanneer het pand een goed energieprestatieniveau haalt (EPB A tot D) of wanneer het een tweede badkamer, een garage, een zolder of een kelder heeft. Op dezelfde manier wordt een negatieve bonus van de indicatieve huurprijs afgetrokken als het goed een slecht energieprestatieniveau heeft (EPB F en G) of wanneer het niet over centrale verwarming, thermostaatregeling of recreatieve ruimten (tuin, balkon, terras) beschikt. 

Tot slot wordt een marge van 10% gelaten rond de gemiddelde huurprijs. Die dient om rekening te houden met nog andere elementen die de huurprijs kunnen beïnvloeden, zoals een ingerichte keuken, een mooi uitzicht, de bijzondere architectuur, de aanwezigheid van collectieve voorzieningen buiten de woning die een positieve of negatieve impact hebben op de buurt, enz. De indicatieve huurprijs neemt dus de vorm aan van een prijzenvork waardoor men rekening kan houden met elementen die, vanwege hun beperkte statistische berouwbaarheid of hun geringe invloed op de huurprijzen, niet zijn opgenomen in het rooster van huurprijzen. 

Deze site en zijn impact op de huurmarkt zullen geëvalueerd worden door een externe consultant die daarover, na een analyseperiode van 6 maanden, een verslag zal uitbrengen.