Wat is het doel van de referentiehuurprijzen ?

Brussel telt verhoudingsgewijs veel huurders. Ons Gewest heeft ook een internationale uitstraling waardoor veel niet-Brusselaars gebruik maken van de huurmarkt. Veel betrokkenen kennen daardoor amper de realiteit van de huurprijzen in Brussel. Advertenties met huurwoningen zijn gemakkelijk te vinden maar het is lang niet evident om in die massa aan informatie zinvolle vergelijkingen te trekken volgens de buurt en de toestand van het onroerend goed.

De hoofdbedoeling van deze site is om het brede publiek een duidelijk beeld te geven van de huurprijzen in Brussel. Zo kunt u als huurder of verhuurder een betere inschatting maken van de gevraagde of de te bepalen huurprijs, rekening houdende met de markt en de eigenschappen van het pand.

Moet mijn huurprijs de referentiehuurprijs volgen ?

De referentiehuurprijs is niet bindend. Met uitzondering van de bijzondere wettelijke kaders (verhuur via sociale verhuurkantoren, sociale woningen, conventionele woningen), wordt het bedrag van de huur op de privémarkt vrij bepaald door de verhuurder.

In elk geval :

• In alle huurovereenkomsten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moet naast de reële huurprijs ook de referentiehuurprijs worden vermeld
  
• Een huurprijs wordt beschouwd als buitensporig wanneer hij :
  • meer dan 20% hoger ligt dan de referentiehuurprijs. Dit vermoeden kan echter worden weerlegd als de verhuurder kan bewijzen dat er specifieke elementen van comfort aanwezig zijn in de woning of in de omgeving ervan.
  • niet meer dan 20% hoger ligt dan de referentiehuurprijs, maar waarbij de woning of de omgeving ervan specifieke kwaliteitsgebreken vertoont
    
• Vanaf 1 mei 2025 is de verhuurder verplicht geen buitensporige huurprijs voor te stellen. Bij ontstentenis daarvan kan de huurder onder bepaalde voorwaarden om een herziening van de huurprijs verzoeken.
  In dat kader kunnen de partijen een niet-bindend advies vragen bij de Paritaire Huurcommissie of de zaak voorleggen aan de vrederechter.

Meer weten : Referentiehuurprijs | Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Hoe wort de referentiehuurprijs bepaald ?

De gegevens die worden gebruikt om de referentiehuurprijs te berekenen, komen uit 14.042 enquêtes die werden afgenomen bij huurders in 2017, 2018 en 2020 (in het kader van drie Observatiecentra van de huurprijzen). De berekening van de referentiehuurprijs is dus gebaseerd op de huurprijzen in de praktijk, zoals die ons werden meegedeeld door de huurders.

De berekening van de referentiehuurprijs is vervolgens gebaseerd op : 

1. Vergelijkingen waarbij rekening wordt gehouden met :

• De oppervlakte ;
• De ligging waaruit de moeilijkheidsindex van de wijk blijkt ;
• De staat van de woning, bepaald door het al dan niet aanwezig zijn van dubbele beglazing en het bouwjaar. De staat varieert van 1 tot 3 :
  1 = vóór 2000 / geen dubbele beglazing
  2 = vóór 2000 / met dubbele beglazing
  3 = na 2000 / met dubbele beglazing

2. Aanvullende variabelen naargelang de voornaamste kenmerken van de woning :

• de aan- of afwezigheid van centrale verwarming ;
• de aan- of afwezigheid van een temperatuurregelingssysteem ;
• de aan- of afwezigheid van een 2de badkamer ;
• de aan- of afwezigheid van ontspanningsruimtes ; 
• de aan- of afwezigheid van opbergruimtes ;
• de aan- of afwezigheid van (een) garage(s).
• het energieprestatieniveau (EPB)

3. Er wordt een marge van 10% gelaten rond de mediane huurprijs, ook de referentiehuurprijs genoemd. Deze marge dient om rekening te houden met andere positieve en/​of negatieve elementen die de huurprijs kunnen beïnvloeden, zoals een uitgeruste keuken, een mooi uitzicht, specifieke architectuur, de aanwezigheid van collectieve voorzieningen buiten die een positieve of negatieve impact op de wijk hebben, enz. De referentiehuurprijzen worden dus weergegeven in een prijzenvork, waardoor rekening kan worden gehouden met elementen die niet in het indicatieve rooster van referentiehuurprijzen staan.

De referentiehuurprijzen worden jaarlijks herzien

Indien zij niet op nieuwe enquêtes of databanken zijn gebaseerd, worden zij automatisch geïndexeerd op basis van de gezondheidsindex (overeenkomstig artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek).

De referentiehuurprijzen zoals gewijzigd door de Besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 30 juni en 6 oktober zijn geïndexeerd in januari 2025, rekening houdend met de evolutie van de gezondheidsindex tussen augustus 2021 (publicatie van de studie waarop de nieuwe berekeningsmethode is gebaseerd) en december 2024.

In de praktijk hoeft u alleen maar de kenmerken van een woning op onze site in te voeren en de referentiehuur wordt automatisch voor u berekend.

Om meer te weten :

• Dowload de studie van l’ULB-IGEAT (.pdf)
  
  
• Download de moeilijkheidsindexen per statistische sector
  
  
  • De statistische gebieden kunnen worden geïdentificeerd op het BruGIS®-platform (“Lagen” / ​“Basiskaart”)
    
    
  • De moeilijkheidsindexen lopen van ‑2 voor buurten zonder moeilijkheden tot 4 voor buurten met veel moeilijkheden. Zij zijn gebaseerd op een dynamische analyse van buurten in moeilijkheden in de Belgische stadsgewesten.
    
    
• Wat was de oude berekeningsmethode vóór oktober 2022 ?